今日は実際に行った法人契約の重要事項説明のお話をしたいと思います。
法人契約とは何か、どのような事をやっているのか、オーナー、入居者、不動産会社等、何かのヒントになれば幸いです。
自己紹介
mai
賃貸一筋20年の宅地建物取引士。
賃貸業務一連の実務経験有り。
現在は年間約200本の賃貸借契約がメイン。
「満足度の高い取引の達成」を目指しましょう。
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常識から逸脱する行為は、事例として紹介することはありますが推奨はできません。
また、筆者の経験から派生した主観が含まれます。
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本日は大手企業（社宅代行業者・代行会社が入っている規模）のお客様で賃貸仲介の重要事項説明でした。
大手企業、法人とは具体的な定義はありませんが、上場企業か、非上場企業かといえば分かりやすいかもしれません。
中小企業であれば、業種により資本金や従業員数で定義づけできますが、大手となるとそれ以上といった感じでしょうか。不動産屋により大手の定義づけに違いがあり、入居審査の基準も異なります。
そんな大手法人の場合、しかも代行業者が介入している場合、重要事項説明は入居者に実施するという事が条件として付加されている事が多く、本日はまさにご入居者様への重要事項説明という、一般的な形式とは少しことなる説明となりました。
社宅代行とは（代行会社とは）文字のとおり、社宅契約を代行する会社です。
大手法人は社宅の管理を専門家である代行業者に依頼する事が数多くあります。理由はやはり手間の削減がほとんどだと思います。
大手法人は社員数も多く、その分新入社員の入社や社員の異動、退職や住み替え等、かなり煩雑な作業を業務の合間に行う必要があります。
そしてその業務を行うのは総務の方であったり、本人が直接であったりするので、本職とはかけはなれた不動産という、専門知識があるわけでもないため余計な時間と労力を使う事になります。
そこでこういった作業を代行会社は、専門家が一括して請け負ってくれるのです。
不動産業者としては代行会社が入ってくれると安心して取引をすすめる事ができます。
が、専門家集団である事もあり企業の要望を全て管理しており、その要望を通す必要がある為、承認関係や、契約書の修正等、不動産業者の手間としては増えることが一般的です。
例えば、自社の契約書が使えなかったり、使えても大量の修正が必要であったり、自社の書式のほかにも、専用書式が別で必要であったり、企業側の稟議に時間がかかったりします。
不動産屋としては自社のペースで契約ができないため、大変にはなりますが「信頼できるお客様」という事は確実なので、基本的には社宅代行に従います。
他にも礼金は1ヵ月までだよとか、違約金は払いませんよとか、厳しい条件やオーナー様の意向によっては、強気に一切要望を受けないこともあります。
取引が不成立となる可能性が高まり、実際の事例としても不成立となった実績があるので、繰り返しとなりますが、基本的には従います。
本日は社宅代行の承認も無事に得られたので、契約内容の説明を入居者に実施しました。
法人契約というのは入居する社員の家賃負担を軽減するために締結する事がほとんどですが、企業により、これだけは自分で払ってね、という項目、個人負担分が存在します。
今回は駐車場が個人契約という指定があったため、法人と締結した賃貸借契約の説明と、個人で締結する駐車場契約の説明でした。
法人と取り交わした内容は責任は法人に帰属する為、入居者に関係ない部分が多いのですが、実際に使用する方としての責任というか自覚をもってもらう為、私はきちんと説明するようにしています。
契約内容を説明していると、今まで気にならなかった事が、説明のおかげであぶり出される事がよくあるからです。
今回も今までほとんど質問がなかったお客様ですが、案の定契約時は数多くの質問があり、発覚した問題点や、要望、法人との調整事項も必要となりました。
今回一番気にされていた点は、更新料の自己負担があるかないか、という点でした。
賃貸借契約には更新という概念があります。賃貸借契約は2年が一般的で、更新料を払うともう2年契約を延長する事ができます。
地域によっては更新料無しの地域もありますが、関東圏は比較的有が多いのかなと感じます。
今回は代行会社から更新料に関する記述や要望がなかった為、当然のながれで法人負担とする契約書を作成しました。
管理会社から法人に更新料を請求する、という事です。
しかし入居者が気にしていたのは、会社が払ったあとに、個人に請求されるのではないか、という事を懸念していました。
通常会社負担がほとんどですが、記載が無い以上確認する必要がある、という事で宿題とさせていただきました。
土日に契約を実施する事が多く、代行会社や企業側としては休みが多いので、週明けに確認する必要があります。
とても感じの良いお客様で、私の話を集中して聞いてくれるので、役に立つ情報だと思った事は契約以外の事もいろいろお話してしまいました。
私の場合かなり細かく話すので最低でも1時間かかってしまいますが、相手によって調整しています。
一生懸命説明をすると契約が終わった後、こんなにきちんと説明を受けたのは初めてです、とか、安心して契約できますとか、感謝の言葉をいただく事があるのですが嬉しいです。
今回も、大変分かりやすかった。
今後もお願いしますというようなお言葉をいただきました。
社交辞令でも嬉しいです。
自身の評価としては80点。全て質問に答えられなかった事が悔やまれます。
今回は質問量が通常の5倍くらいあったので、よく回答できた方かなとも感じますが、それでも契約の時点で説明しきれないという部分は、反省すべき点かなと感じます。
そして代行業者の入る法人契約。
個人契約の場合当事者（貸主・借主）だけですが、法人契約の場合は、貸主・代行会社・法人・入居者、借主プラス2人分の承認関係が発生します。
その分精度の高い契約ともなり、大変な分契約後は達成感や満足間を得られる事となります。
さらに私の場合は入居後の管理も対応する事ができる（通常は仲介会社と管理会社は別）ので、入居後の感想を聞いたり、相談を受けたりと、退去までお付き合いすることができます。
今回はそこまで重大な問題ではありませんでしたが、今後も満足いただけるよう、まずは入口部分の契約からしっかりと実施していこうと思います。
ではまた。
