今回はお部屋探しをしている方に向け、仲介手数料無料の理由を解説いたします。
今回の記事はこんな方にお勧めです。
- 仲介手数料無料って怪しくない？
- 何で仲介手数料無料でいいの？
- 何で仲介手数料半額なの？
- 何で仲介手数料を割引してくれるの？
- 何で不動産屋によって違うの？
結論
結論としては、仲介手数料0円や半額、割引は、基本的に問題はありません。
自己紹介
mai
賃貸一筋20年の宅地建物取引士。
賃貸業務一連の実務経験有り。
現在は年間約200本の賃貸借契約がメイン。
「満足度の高い取引の達成」を目指しましょう。
このサイトは、コンプライアンスを重視します。
常識から逸脱する行為は、事例として紹介することはありますが推奨はできません。
また、筆者の経験から派生した主観が含まれます。
ご意見、ご質問などお気軽にコメントください。
この記事を読むと得られる事
- 賃貸動向と実情の把握
- 賃貸知識と知恵の習得
- 取引の疑問と不安解消
- 判断力、対応力の向上
それでは細かく見て行きましょう。
貸主だから
貸主と直接取引を行う場合、仲介手数料は発生しません。
何故発生しないかというと、仲介者がいないからです。
仲介者を必要としない取引には手数料が発生しないのです。
しかし一般的にそういった物件に辿り着く事は少ないため、貸主と直接契約することはあまり無いのが現状です。
例えば私がマンションを所有している貸主で、そこへ友人が入居する。
といった場合、私と友人の契約に仲介者が存在しない為、仲介手数料は発生しない、と言う事になります。
仲介手数料を請求される場合はどんな場合かと言うと、先ほどのケースで私と友人の間に不動産業者が介入する場合、と言う事になります。
何故友人との取引なのに不動産屋が介入するのでしょう。
それは取引のプロだからです。
では何故プロが介入した方が良いのでしょう。
それは募集から取引がスムーズで入居後もトラブルになりにくいからです。
さらに今回の場合で考えてみましょう。
不動産会社に依頼せず、私と友人で家賃50,000円ね、と口約束で契約を取り交わし入居したとしましょう。
そしてその友人が50,000円を滞納したらどうなるでしょう。
もうトラブルの匂いがしてきましたよね。
そうです。
- いつまでに支払う
- 現金なのか振込なのか
- 遅れた場合はどうする
- 出ていってほしいとしても、退去するときはどおする
- 鍵はどおする
何も決まってないのです。
仮に入居時に口頭で言っていたとしても、時既に遅し、です。
友人や知り合いは、関係性を維持するためにも特に注意した方が良いです。
なので貸主は取引のプロに募集と契約を依頼するのです。
なので仲介手数料が発生するのです。
また、一括借上げなどの貸主自身が、不動産会社や管理会社の場合があります。
この場合はラッキーかも。
管理会社自体が貸主なので物件を熟知していますし、仲介手数料は無料ですし、取引がスムーズ。
もしかしたら割引をしてくれたり、場合によっては賃料交渉に応じてくれたりするかもしれません。
何故応じてくれるのかというと、空室になっているよりはマシだからです。
1ヶ月や2ヶ月空いているくらいなら、入居してもらった方が儲かる、と言う事です。
この辺はこちらの記事で交渉テクニック的な事をお伝えできればと思っています。
広告料があるから
広告料（広告費）とは物件が成約となった場合に、貸主から不動産屋に支払われるお金です。
広告料の金額は様々ですが、数万円とか、0.5ヶ月分とか、1ヶ月分とか、多いところだと2ヶ月分などもあります。
成約になると貸主から不動産屋に支払われます。
広告料はADとも呼ばれ、広告料1ヶ月はAD100などと表記される場合もあります。
どういうお金かというと、通常不動産屋は部屋の募集をするために、広告を出します。
何故広告を出すかというと、世間に周知してもらうためです。
そしてこの広告には当然お金がかかるのです。
近年のメインは「SUUMO」「アットホーム」「HOMES」といったような、インターネット広告となりますが、その他にも店頭の掲示物や、折り込み広告、雑誌掲載やポスティングやCM等、多岐にわたります。
最近は携帯での物件検索割合がぐんぐん上昇しています。
こうした特別な広告にかかった費用を、貸主が負担してくれる場合があります。
それが広告料（AD）です。
では何故広告料が出るのでしょう。
そうです、空室になってているよりマシだから、です。
逆に考えると人気のある物件は広告料は出ない事が多く、比較的人気がないとされる地域や物件で出ることが多いと言えます。
本来仲介者が受領できる報酬は、宅地建物取引業法で1ヶ月が上限と定められているので、この広告料については賛否あります。
特別広告に関する費用自体は認められており、今の所違法性がないという判断なのか、ごく普通に不動産業界ではこういった費用が水面下では往来していますし、今の所罰則もありません。
なんか矛盾してますよね。
その代わり、と言う訳でもないのですが、こういった広告料が出る物件に関しては、その分をお客様に還元して、不動産業者が手数料を割引いたり、無料にしてくれる場合があるのです。
入居者にとっては良いことのように感じるかもしれませんが、この広告料、良いことばかりではありません。
不動産業者によっては、広告料無しの物件は紹介してくれない場合があるのです。
理由はお客様から手数料を1ヶ月分、広告料として1ヶ月分いただく事ができれば、一つの取引で2ヶ月分の費用を受け取る事ができます。
同じ1つの取引で倍稼げてしまう。
そしてこの広告料、入居者は支払われているかいないか、金額はいくらか等、基本的には教えてはくれないでしょうし、調べることもできないでしょう。
賃貸借契約では多額の費用が発生します。
結果的に入居者が支払った契約金からこの広告料は支払われる形となります。
確かに貸主にも入らないお金でもありますが。
初めから初期費用を下げるべきだと、私としては感じますし不動産屋有利の極めてグレーな文化だと感じます。
管理物件だから
管理物件の場合、物件所有者との信頼関係を構築（維持）するために手数料を引くことがあります。
どう言うことか説明してみましょう。
管理物件は所有者からの依頼で不動産屋に任されます。
このとき不動産屋は家賃はこのくらいの設定でいけるでしょう等とアドバイスをし、収支を計算し物件を建て、いざ入居者がいなかったらどうでしょう。
所有者はいつまで経っても家賃収入がなく、損失が膨らむ一方です。
管理会社としてはかなり気まずいですよね。
所有者に顔向けできないですよね。
家賃は不動産屋が言った通りに設定してもらった、家賃を下げないと決まらないなんてことは言えない。
そうだ仲介料を割引してでも入ってもらおう。ってなる訳です。
他にもあまりないかもしれませんが、
- 周辺から不動産業者としての評価が下がってしまう
- その物件を管理物件にしたいから
- 月極駐車場にアパートを建ててもらいたいから
- 別の地主を紹介してもらいたいから
このように様々な理由で客づけ力をアピールする為に、割引をすることも考えられます。
他社に勝つため
これは一番シンプルな理由です。
部屋によりますが、同じ物件を別の不動産屋でも契約することができる場合があります。
また、他社の物件と迷っている、などと言う状態の場合、不動産業者としては、割引してでもうちで契約してほしい、となる場合があります。
他社との競争に負けるとどんなに接客したり案内したりしても、手数料自体が入らないから、です。
まとめ
不動産屋さんの仕組みが段々とわかってきたのではないでしょうか。
いずれにしても仲介手数料が0円や割引と言うのは、基本的には問題ありません。
良い悪いは別として、今まで述べた通り何かしらの事情は必ずあります。
また、今回の情報は知識として仕組みを理解していただきたく、この情報を使って交渉しようなどとは思わない方が良いと思います。
知識を露出したいタイプの人は、不動産屋も今後の取引が不安になり警戒します。
不動産屋の社長や店長クラスの方は、ある程度のお客様と接してきた実績と経験があり、人を見る目も鋭い場合があり、お客様の主張や言動によっては、契約を断られてしまう可能性もあります。
当然契約はしてほしいのですが、契約を断ったとしても不動産屋に痛みはないのです。
また、人気物件は基本的に仲介手数料の割引はありません。
本当に気に入った物件があったら、不動産屋側にどんな理由があろうと、しっかり手数料を払って契約すべきと考えます。
その上で気持ちだけでも割引をしてほしいと伝えてもらえると、ひょっとしたら気持ち程度ですが、仲介手数料を引いてくれるかもしれません。
当然交渉は一切受け付けない物件もありますが、本当に不動産屋が入ってほしい物件（決めなきゃいけない物件）であれば、勝手に割引の提示をしてくれるでしょう。
ではまた。
